מה מתווסף למחיר הזכייה
ברכישה במכירה שיפוטית קיימות עלויות מעבר להצעה עצמה. מס הרכישה הגרמני (Grunderwerbsteuer) נקבע לפי הכללים והשיעור של מדינת המחוז, ולכן אין להשתמש באחוז אחיד לכל גרמניה. בנוסף עשויות לחול אגרות בית משפט ורישום.
- Grunderwerbsteuer לפי מדינת המחוז
- אגרות הליך ורישום הבעלות
- תרגום, ייעוץ משפטי ובדיקות מקצועיות
- עלויות העברת כספים והמרת מטבע
ערובה אינה בהכרח עלות — אבל היא דרישת הון
לפי §68 לחוק ZVG, כאשר נדרשת ערובה היא בדרך כלל עשירית מן ה־Verkehrswert שנקבע. הכסף אינו עמלה, אך הוא צריך להיות זמין ובאמצעי המאושר בזמן. העברה לקופת בית המשפט חייבת להיזקף לפני מועד הדיון ולהיות ניתנת להוכחה.
העלויות שמתחילות אחרי הזכייה
התקציב צריך לכלול שיפוץ, חיבור או החלפת מערכות, ביטוח, ניהול, עלויות מימון ותקופה ללא שכירות. בנכס תפוס יש להביא בחשבון גם זמן ועלויות להסדרת החזקה, בכפוף לייעוץ משפטי.
- שיפוץ ורזרבת חריגה
- ביטוח והחזקה שוטפת
- ניהול והשכרה מרחוק
- מימון ותקופת ריקנות
- מיסוי הכנסה ודיווח בגרמניה ובישראל
מודל תקציב שמרני
בונים שלושה תרחישים: בסיס, שמרני ולחץ. בתרחיש הלחץ מעלים את עלות השיפוץ, מאריכים את התקופה ללא הכנסה ומפחיתים את שכר הדירה הצפוי. אם העסקה עובדת רק בתרחיש האופטימי, אין לה מרווח ביטחון מספק.
שאלות נפוצות
האם מס הרכישה זהה בכל גרמניה?
לא. מדינות המחוז רשאיות לקבוע שיעורים שונים, ולכן בודקים את השיעור החל במקום שבו נמצא הנכס במועד העסקה.
האם הערובה של 10% מחושבת ממחיר הפתיחה?
ככלל לפי §68 ZVG, הערובה היא עשירית מן ה־Verkehrswert המצוין בהודעת המועד או מן השווי שנקבע, ולא בהכרח ממחיר הפתיחה.
בדיקת נכס לפני החלטה
מצאתם נכס שמעניין אתכם?
שלחו לנו את הקישור או את מספר התיק. נבדוק אילו מסמכים זמינים, מה חסר ומה צריך לברר לפני שמחליטים אם להתקדם.
בקשת בדיקההמידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי, הנדסי או שמאי. יש לבדוק כל תיק ונכס עם בעלי המקצוע המתאימים.